După ce s-a semnat recepția și constructorul și-a strâns utilajele, majoritatea proprietarilor trăiesc cu impresia difuză că „mai au garanție o vreme”. Puțini știu exact cât, de la ce dată curge, ce anume acoperă și, mai ales, ce trebuie să facă în mod concret atunci când apare o problemă. Iar diferența dintre a ști și a nu ști se măsoară de obicei în câteva mii de euro.
Garanția în construcții nu funcționează ca la un electrocasnic, unde duci produsul la service și primești altul. Este un mecanism contractual și legal prin care executantul rămâne obligat să remedieze, pe cheltuiala lui, defectele apărute din vina lui într-un interval definit. Cuvântul-cheie e „din vina lui” — și acolo se poartă majoritatea disputelor.
Cât durează și de când se numără
Perioada de garanție începe la data recepției la terminarea lucrărilor, nu la data la care te-ai mutat efectiv și nici la data ultimei facturi. De aceea contează atât de mult ce se scrie în procesul-verbal semnat atunci — este actul care fixează punctul de plecare.
Durata se stabilește prin contract, dar nu oricum: reglementările privind recepția impun praguri minime, diferențiate în funcție de categoria de importanță a construcției. Pentru o locuință individuală obișnuită, încadrată de regulă în categoria de importanță normală, minimul uzual este de trei ani. Multe contracte prevăd atât, unele merg mai sus la insistența beneficiarului, iar contractele redactate exclusiv de constructor tind să coboare cât se poate. Merită citit acest articol înainte de semnare, nu după.
Dincolo de garanția propriu-zisă, legea privind calitatea în construcții adaugă un al doilea strat, mult mai lung: răspunderea pentru viciile ascunse ale construcției, în general zece ani de la recepție, iar pentru viciile care țin de structura de rezistență răspunderea se întinde pe toată durata de existență a construcției. O fisură structurală apărută în anul opt nu e o problemă expirată.
Ce intră în garanție și ce nu
Aici apar cele mai multe neînțelegeri, pentru că executantul are un interes evident să încadreze orice defect în categoria „uzură normală” sau „exploatare necorespunzătoare”.
- Intră: infiltrațiile prin acoperiș, terasă sau tâmplărie; fisurile care depășesc caracterul de tasare normală; desprinderile de tencuială sau de placaj; instalațiile care nu ating parametrii proiectați; pardoselile care se ridică; hidroizolațiile care cedează; lucrările executate cu abateri peste toleranțele din normativ.
- Nu intră: uzura normală a finisajelor, deteriorările produse de tine sau de meseriași aduși ulterior, defecțiunile apărute din lipsă de întreținere, intervențiile pe care le-ai făcut singur asupra instalațiilor, precum și avariile din cauze externe — inundații, seism major, lucrări ale vecinilor.
- Zona gri: condensul și mucegaiul. Constructorul va invoca lipsa aerisirii, tu vei invoca puntea termică. Se rezolvă doar cu măsurători și, uneori, cu termografie.
O nuanță importantă: echipamentele montate — centrală, pompă de căldură, aparate — au propriile garanții, de la producător, adesea mai scurte decât cea a lucrării și condiționate de revizii periodice făcute de firme autorizate. Dacă sari peste revizia anuală ca să economisești, riști să pierzi tocmai garanția care ar fi contat.
Cum reclami astfel încât să conteze
Prima regulă e că reclamația verbală nu există. Un telefon dat șefului de echipă nu întrerupe nimic și nu probează nimic. Notificarea se face în scris, prin e-mail cu confirmare sau prin poștă cu confirmare de primire, la adresa din contract, cu descrierea defectului, data la care a apărut și fotografii datate.
A doua e să soliciți un termen rezonabil și explicit de remediere și să propui o dată pentru constatare în teren, la care să fie prezent și dirigintele de șantier dacă mai colaborezi cu el. Constatarea comună, consemnată într-un proces-verbal, valorează mai mult decât zece schimburi de mesaje.
A treia e să nu repari singur înainte de a notifica. E reflexul firesc atunci când curge apa, dar o remediere făcută de altcineva îi oferă executantului argumentul perfect pentru a refuza orice răspundere. Intervii doar cât să limitezi paguba, documentezi tot, apoi ceri remedierea de fond.
Dacă executantul refuză sau tergiversează, ai la îndemână garanția de bună execuție — suma reținută procentual din fiecare plată, care se eliberează abia după recepția finală. Este cea mai eficientă pârghie pe care o ai, motiv pentru care modul în care a fost negociată încă de la începutul lucrării, împreună cu mecanismul plăților pe etape, contează enorm în acest moment. Abia după expirarea perioadei de garanție se convoacă recepția finală, la care se verifică dacă toate obiecțiile din procesul-verbal de la terminarea lucrărilor au fost într-adevăr rezolvate. Până atunci, relația cu constructorul nu s-a încheiat, oricât de definitiv ar fi părut momentul în care a plecat de pe șantier.
